今年二月底，国务院、国家发改委向十一届全国人大第十三次会议递交了一份《全国主体功能区规划》初稿。对于这一消息，新闻媒体给与了广泛的报道。但是，我注意追踪了一下，却没有更加深入、综合分析的报道跟进。也许最近都将目光盯住了土地和房产的具体政策和市场动态，所以几乎没有人讨论这个在修改定稿后即将颁布的全国区域发展战略格局和产业布局的国家法定战略，会对未来房地产产业的发展带来哪些重大的影响。 

      实际上，由国家发改委主持的关于“全国主体功能区规划”，在很多年前就开始启动了。2007年7月，国务院就曾经给各省市、自治区和部委下发了相关的征求意见文件。而在这几年中，国家不断提出各种版本的“区域振兴计划”，也可以说是这个总体战略成型过程中具体的、局部的、阶段性的方案。 

      以国家为主体来进行“主体功能”的规划，其核心目标就是要根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力、统筹谋划未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类，确定主体功能定位，明确开发方向，控制开发强度，规范开发秩序，完善开发政策，逐步形成人口、经济、资源环境相协调的空间开发格局。 
显然，国家力图对全国“自然发展”的区域经济和城市发展进行“控制”。这十几年来，中国的经济和城市发展取得了令全球瞩目的耀眼成绩，但许多问题和隐忧也随之产生。除了东部沿海地区与中西部的差距进一步拉大之外，地方经济和城市建设的“野蛮成长”问题也愈显凸出——各级地方领导以政绩为导向，许多经济与城市的发展定位脱离实际，盲目冲高，纷纷追求“新、奇、特”的“包装概念”；在产业发展上，又往往迫于竞争压力，同质化、重复建设，造成国家整体经济效率的低下和资源浪费。 

      当然，要实现国家的整体区域发展的战略思路，仅仅依靠各功能区的规划是无法达到“控制”目标的，因此，相应地国家需要运用中央宏观的财政政策、投资政策、土地政策、产业政策等配套行政手段来推进实施。 
      
      具体到土地政策方面，国家土地管理部门将按照主体功能区的有关要求，依据土地利用总体规划，实行差别化的土地利用政策，确保18亿亩耕地数量不减少、质量不下降。对优化开发区域实行更严格的建设用地增量控制，适当扩大重点开发区域建设用地供给，严管对限制开发区域和禁止开发区域的土地用途，严禁改变生态用地用途。 

      正是这个与“全国主体功能区规划”相配套的土地政策，将直接而且深远地影响全国房地产产业未来发展的格局，必须引起房地产开发企业的高度重视。 

      两会之前，今年北京土地市场的“虎年第一拍”的“淡静”，让地产媒体产生许多“遐想”，纷纷揣测是否政策的调控对房地产市场已经开始产生“逆转”的效果。可就在两会闭幕第二天，京城的第二批土地的推出，就接连创出了楼面单价和项目总价的新纪录。去年还揶揄在北京买不起房的年轻人，劝他们“回老家去买房子”的任志强，在这轮角逐失败后，也不得不承认自己的企业已经没有实力和胆量在京城拼杀，只能到二、三线城市，甚至四线城市那样的“小地方”去发展了。但即使央企开发商，面向全国跨区域发展也将是必然的选择。 

      于是，对于国家“主体功能区规划”的研究，就成为各大开发企业必备的功课！无论是大举进入像天津这样的“重点发展区域”，还是在“限制开发区域”甚至“禁止开发区域”发展休闲、度假房地产，或者配合新的产业转移布局产业地产，都需要对全国各区域的未来发展格局有准确的判断，并根据企业自身的条件制定出具有清晰定位和竞争优势的经营模式和战略。