目前，京津空城现象引起各方面极大的关注，中国城市化发展亟需解决的问题究竟在哪里？各地风起云涌的造城现象的背后有着怎样的是与非？中国未来城市的发展需要我们以创新的思维来思考。就此，高策顾问总经理车轮受搜狐财经邀请，与业内人士共同探讨“空城”话题。

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“空城”现象要从多角度去分析

车轮：高策顾问一直从事这样的工作，我们一直主张以科学和理性的方式来开发城市，来发展城市，这是我们一贯的专业姿态。这个话题今天之所以会引起这么多的反响，引起这么多人的关注，本身就说明这个话题是有意义的话题。

这里面涉及到很多方方面面的内容，值得我们从不同角度理性的解析它，也许对将来城市发展，房地产开发会有些什么价值。从一个房地产项目角度来看存在什么问题，从另一个角度，从城市发展角度看，因为城市尺度不一样，涉及到的内容就不一样。还可以从区域发展模式来看，也许还可以从另外一个角度，我们老百姓好，投资者也好，需要什么样的产品满足我们将来的生活。从居住角度来说这个社会上需要什么东西，可以从不同角度理解这个问题，有很多值得挖掘的。

城市化背后需要产业等经济元素的支撑

车轮：它绝对不是一个房地产项目，它是天津一个新城之一，规划有一百万人口，这是一个完整的蓝图，只是说现在没有呈现出这一点房地产开发这个项目和城市这个平台是不可以分开的，这个问题不是体现城市发展问题。

现在的确很多项目，尤其比较大的项目存在空置率，这个不奇怪。不光是京津之间，全国范围内，也许是大规模的像这么大几千亩的，北京六环边上也有很多项目晚上是没人住的，所以我倒觉得这个可能是一个深层次的问题，不能简单说今天空置就意味着未来一定是空置的。要看我们怎么样以一个比较合理的方式推动这样一个建设的过程。

我是觉得中间有一个思考，中国的发展是什么样的模式？其实我们可以看到中国的投资是很重要的一块，投资拉动型的，尤其是这两年。我觉得普遍存在这么一个情况，在区域发展里面，中国这么多年，整体产业基础不是很够，所以我们迈出第一步后怎么办呢？只能通过类似房地产驱动，引到过去所说的土地问题。你是一个市委书记，就这么点资源，也不可能有矿可挖。土地房地产驱动城市发展，这是很重要的手段，这是可以理解的手段，所以存在一些造城的方式，或者引进房地产投资，通过获得资金再去发展城市，滚动城市，这种思路是可以理解的，这只是第一步。

我们现在思考的是这种模式是否可以持续，房地产驱动模式作为启动来说是可以的，但是之后是不是可以不断重复？建城以后没人来住怎么办，还是要发展更多的经济元素才能使这个区域活下来。

启动以后要有持续，我们要有投资来拉动怎么让区域可持续发展是我们所要考虑的。第二个，城市发展过程中，所谓跨越式发展也是非常常见的事情。可能过去很多年也许基础太差了，要补功课，也许过一段时间很多地方有翻天覆地的改变。全球城市化的进程，这是不可否认的，我想没有一个国家有中国这么大的城市化进程。我们可能存在一种矛盾，一方面我们会发现可能过去有一些规划，太缺乏远见了，发现五年之后这个规划不够用了，现在不满足了。这是存在一种情况。同时也会存在一种情况，这个规划如果太超前，搞了五年还是空城，在跨越式发展中有很多值得我们反思的问题。

但我们形式背后的逻辑和内容太滞后、太保守。刚才说的这个新城和小区，其实都是依靠很简单的模式来出售，不光京津周边，很多地方都是这种建城方式，大家形式上都是一模一样的，不都是进入豪华新城别墅这些东西吗？在计划里面放进去文化创意产业，总部产业，旅游休闲产业，不就是这么些东西吗？他们打出那些内容太肤浅，太老套。

我们城市到底需要什么？其实我举一个例子，我们会谈到一点，像大城市周边我是否应该建一个小型的大城市呢？还是应该建一个尺度合适的乡镇，这就是我们思考的问题。我做一个三流的城市，还是做一个一流的乡镇呢？也许做一个三流的城市形式上非常超前，但是内容非常老套，没有活力。而如果做一流的乡镇，我们知道全球很多小镇是非常引人注目的，它可能有自己的特色，有自己独特的产业，有很多人群的聚集。这样的话，也许从形式上是不够大，不够跨越，但是它的内容是很创新的，这是值得我们深思的问题。

照搬大城市模式不可取，城市内容和规模要相匹配

车轮：什么样的配套是合适的，还是回到刚才那句话，如果把北京的配套搬到那边去，那是不可能的。我就做一个合适的、适合我区域尺度的、具有价值和魅力的更小范围的小区域，也许就不需要这么虚的配套。

京津新城，我看到有好多大学学院搬到那里去了，好像还在做一些文化中心，政府说这些东西都搬过来了，但这些配套对于我们这个区域发展是合适的吗？大学生搬过去怎么了，能拉动经济吗？在那边建一个总部后台可以实现吗？如果脱离发展模式，或者没想清战略，这种措施是不可能继续实施的。

我们应该做一个适度尺度和内容的小范围的区域，然后让它慢慢生长，而不是想着什么事情都要照搬大城市的模式，这是从技术层面来说最大的一个问题。如果做一个旅游地产，可以不要做这么大，可以不是光卖别墅，而是有一些让人在这里停留的东西，不要想做一百万人，可能背靠一两千亩就可以了。内容是很老套的内容，那自然是不能匹配和拉动的。

注入什么产业非常关键

车轮：中间地带有一个好处，离哪个都近，坏处就是离哪个都不近。我们五环六环都会面临这样的问题。我在发展一个大区域的时候，我怎么去注入内容，这个很难有一个简单的答案。我们主张的还是因地制宜，从每个地方特色出发，不能有太老套的内容放进去。还是看不同区域适合做什么，然后要去做它的未来的发展。

另外，有的地方考虑要在合适的地方才能进入，不能说一厢情愿的这个地方就要做这个东西，它不一定能做得到，要有理性的规划，或者规划以后要有理性的实施的问题。简单来说，这是我的基本看法，的确很难注入内容，但是注入产业是非常关键的，只是这个产业到底是什么产业，放在什么地方，这个产业会不会吸引你进来，这是我们所要考虑的，每个项目会不会一样？比如说在天津做滨海新区，做产业的项目就挺好的，这都是很典型的一些产业例子，不是做普通房地产，就是给企业使用的。

地方政府对城市增长追求过度，须以合适方式进行

车轮：我想对城市化弊病来说，我们一直认为城市化必须要以一个合适的方式来进行，所谓现在有些什么样的弊病，或者不足的地方，可能像刚才所说的这种形式上的东西太超前了，实际能力是没有支撑的，这就回到刚才所说的问题，如何有效注入产业，如何以一个合适的尺度发展，这可能是现在需要理性思考的。

在目前中国这个大形势下，人们对这种城市增长的速度的追求太过度了，或者过高了，是否要过高追求GDP，一个城市是否需要这么快速的追求呢？每年需要这么大体量进来吗？是否有必要追求那些东西？我想这是我们思考的问题，包括后来看到GDP，包括看到的经济增长，这都是内在的一些问题。

简单复制不可取，要打造特质

车轮：不要每个地区都试图建一个大城市，应该有理性的态度来做。什么东西是我独特的，对外界来说是有吸引力的，这可能很重要。其实像欧美很多小镇做得非常好，好比达沃斯。达沃斯是一个大城市吗？也不是大城市，就是一个很简单的小镇，但是充满了很多精彩的内容吸引着你。那天看到一个意大利度假酒店，做得非常好，也不是大城市里面，也没有企图做出更炫的东西，做得很质朴，但是却有非常吸引人的地方。我们应该从这些方面考虑，不要企图把什么东西都搬过来。

我认为城市化是中国现在不可阻挡的一个大趋势，在这个过程中，有很多需要我们去思考和解决的问题，可能如果用一句话来说，我想最重要的我们每个城市和城镇在建设自己的时候，都应该考虑我应该做好一流的二线三线哪怕四线城市的乡镇，但也不要尝试做一个三流，或者四流的大城市。